Bảng giá đất Hải Phòng sắp tăng mạnh: Những điểm cần lưu ý?

Tiến độ xây dựng bảng giá đất Hải Phòng của DN tư vấn

Theo thông tin từ Cục Quản lý đấu thầu, gói thầu ‘Tư vấn xây dựng Bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 01/01/2026’ được mời thầu ngày 18/9/2025 và đóng thầu ngày 6/10/2025. Đến 31/10/2025, Sở Tài nguyên và Môi trường Hải Phòng phê duyệt kết quả, lựa chọn Công ty cổ phần Tư vấn Thẩm định giá VCHP làm nhà thầu với giá trúng 5,81 tỷ đồng.

Điều đáng chú ý là thời điểm bàn giao sản phẩm gồm dự thảo bảng giá đất và báo cáo thuyết minh – lại được ấn định trước ngày 20/11/2025.

Đáng chú ý, dù giá dự thầu của liên danh Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam – Công ty cổ phần Quy hoạch và Tư vấn Thuận Phát chỉ 4 tỷ đồng, thấp hơn đáng kể, nhưng liên danh này bị loại do “thương thảo không thành công”.

Đến ngày 4/11/2025, Hợp đồng với Thẩm định giá VCHP đã được ký, thời gian thực hiện 30 ngày. Cùng với đó, thời hạn bàn giao sản phẩm là trước ngày 20/11/2025, tức chỉ khoảng hơn nửa tháng sau ngày ký.

Theo ghi nhận của VietnamFinance, ngày 12/11/2025 (sau 8 ngày ký hợp đồng), Sở Nông nghiệp và Môi trường thành phố Hải Phòng đã công khai dự thảo bảng giá đất áp dụng từ ngày 1/1/2026 để xin ý kiến trên website của Sở.

Công thức tính giá đất: Điểm trùng lặp theo vị trí

Dự thảo phân loại vị trí đất dựa trên yếu tố tiếp giáp và chiều rộng ngõ, hẻm; từ đó chia thành 4 vị trí. Tuy nhiên, tại nhiều phường trung tâm như Gia Viên, Lê Chân, Hồng Bàng hay An Biên, đơn giá giữa các vị trí lại được áp dụng theo tỷ lệ cố định: vị trí 2 bằng 40% vị trí 1, vị trí 3 bằng 30% và vị trí 4 bằng 20%. Tỷ lệ này lặp lại gần như cho toàn bộ tuyến đường ở các khu vực trên.

Chẳng hạn tại đường Cầu Đất: vị trí 1 có giá 160 triệu đồng/m²; vị trí 2 có giá 64 triệu đồng/m²; vị trí 3: 48 triệu đồng/m²; vị trí 4: 32 triệu đồng/m², tương ứng đúng các tỷ lệ cố định 40%, 30% và 20%.”. Nhiều tuyến phố khác cũng xuất hiện các tỷ lệ tương tự.

Trong khi đó, tại các phường như Hồng An, Lê Ích Mộc, Đông Hải, Đồ Sơn, tỷ lệ lại được cố định ở mức 60% – 50% – 40% so với vị trí 1.

Ngược lại, ở các phường Ngô Quyền, Thủy Nguyên, Hải An, Kiến An, Phù Liễn, Hưng Đạo, Dương Kinh, An Dương, An Hải, bảng giá đất không áp dụng công thức cố định. Mỗi tuyến đường, mỗi vị trí có mức giá riêng, dao động mạnh: tại phường An Dương, vị trí 2 bằng 40–70% vị trí 1; vị trí 3 bằng 30–60% vị trí 1; vị trí 4 bằng 30–50% vị trí 1.

Chênh lêch giá đất trong và ngoài khu đô thị

Một số dự án Khu đô thị, phần tiếp giáp với mặt đường cũ được quy định 2 mức giá gồm giá mặt đường và giá tại khu đô thị. Cùng với đó, có vị trí giá trị khác biệt giữa trong dự án khu đô thị và ngoài dự án khu đô thị, mặc dù vẫn sử dụng chung hạ tầng giao thông.

Chẳng hạn, tại tái định cư thuộc phường Vĩnh Niệm (A51, 4.3ha, Phát triển giao thông đô thị) quy định mức giá đối với phần tiếp giáp đường Bùi Viện của dự án là 55 triệu đồng/m², trong khi chính tuyến đường Bùi Viện ở đoạn tiếp giáp (từ cầu Bùi Viện tới ngã tư Trực Cát) chỉ được xác định 50 triệu đồng/m².

Sự khác biệt này không được thể hiện tại tuyến đường Võ Nguyên Giáp tiếp giáp với 2 khu đô thị là Vinhomes Marina và WaterFront.

Đặc biệt, tại tuyến đường Bùi Viện, khi mô tả vị trí nhà thầu làm báo giá vẫn sử dụng địa giới là Ngã tư Trực Cát đến hết địa phận phường Vĩnh Niệm gây khó hiểu vì địa giới hành chính cũ của phường Vĩnh Niệm đã được điều chỉnh, nên mô tả trên của nhà thầu không còn phù hợp với thực tế hiện nay.

Đáng lưu ý, phần mô tả vị trí giá đất tại phường An Phong được nhà thầu ghi theo tên chủ hộ (‘từ nhà bà Thiệt đến nhà ông Tính’) thay vì sử dụng mốc kỹ thuật hoặc địa danh chính thức.

Đặc biệt tại phường An Dương, mức chênh lệch giữa vị trí 1 và vị trí 2 ở một số tuyến đường có thể lên tới hơn 15 lần. Đường An Dương I được đưa ra mức giá 120 triệu đồng/m² cho vị trí 1, nhưng vị trí 2 chỉ 8 triệu đồng/m². Đối với đất thương mại dịch vụ, vị trí 1 là 36 triệu đồng/m² nhưng vị trí 2 chỉ còn 2,4 triệu đồng/m². Với đất cơ sở phi nông nghiệp hay đất khu công nghiệp, mức giá từ 30 triệu đồng/m² ở vị trí 1 giảm xuống chỉ còn 2 triệu đồng/m² tại vị trí 2.

Địa chỉ nhận ý kiến xin gửi về Phòng Kinh tế – Định giá đất (Sở Tài nguyên và Môi trường Hải Phòng), tại Tòa nhà M&N – Trung tâm Chính trị – Hành chính thành phố, phường Thủy Nguyên, hoặc qua email: sonnmt@haiphong.gov.vn.