5 phường ở Hà Nội có giá chung cư đắt nhất, chạm mức 290 triệu đồng/m2

Chung cư cao cấp áp đảo nguồn cung thị trường

Theo Báo cáo thị trường Bất động sản Việt Nam 2025 và dự báo xu hướng 2026 của Bộ phận Nghiên cứu và Phát triển BHS Group (BHS R&D), thị trường bất động sản năm 2025 ghi nhận sự phục hồi rõ nét khi nguồn cung và lượng giao dịch tăng gấp đôi so với năm 2024.

Trong đó, miền Bắc tiếp tục giữ vai trò “đầu tàu”, với nguồn cung và lượng giao dịch chiếm hơn 50% toàn thị trường. Miền Nam ghi nhận mức tăng trưởng mạnh khi nguồn cung năm 2025 tăng gấp 3 lần so với năm trước. Miền Trung tuy chiếm tỉ trọng nhỏ nhất nhưng vẫn có mức tăng trưởng đáng kể cả về nguồn cung và giao dịch. Nguồn cung và lượng giao dịch tăng dần theo từng quý, đạt đỉnh vào quý III/2025 trước khi hạ nhiệt trong quý IV. Tỉ lệ hấp thụ toàn thị trường năm 2025 đạt 90,3%, cao hơn mức 83,7% của năm 2024.

Riêng trong quý IV/2025, tổng nguồn cung sơ cấp nhà ở cao tầng đạt hơn 38.000 căn hộ, tập trung chủ yếu tại TP.HCM (33%), Hưng Yên (26,6%) và Hà Nội (13%). Riêng Hà Nội và TP.HCM ghi nhận gần 17.600 căn hộ trong quý. Thị trường cũng chứng kiến 52 dự án mới hoặc phân khu mới, cung cấp hơn 30.300 căn hộ.

Lượng giao dịch quý IV/2025 đạt hơn 31.400 căn, trong đó TP.HCM tiếp tục chiếm ưu thế với nhiều đợt mở bán liên tục, nhiều dự án đạt tỉ lệ tiêu thụ từ 90 – 100% ngay sau khi ra hàng.

Tại Hà Nội, nguồn cung nhà ở cao tầng trong quý IV/2025 giảm mạnh so với các quý trước, đạt hơn 5.000 căn, giảm 58% so với quý trước và giảm 63% so với cùng kỳ năm 2024. Tuy nhiên, lượng giao dịch vẫn đạt gần 4.100 căn, với tỷ lệ hấp thụ 81,4%.

Xét theo phân hạng, căn hộ hạng A và hạng sang chiếm gần 85% tổng nguồn cung trong quý, kéo theo phần lớn giao dịch tập trung ở hai phân khúc này. Thị trường gần như không còn căn hộ hạng C. Tính chung cả năm 2025, nguồn cung và lượng giao dịch căn hộ tại Hà Nội lần lượt đạt hơn 22.000 căn và 21.000 căn, giảm tương ứng 31,4% và 30,4% so với năm 2024.

Căn hộ dưới 55 triệu đồng/m2 gần như biến mất tại Hà Nội

Theo BHS R&D, thị trường nhà ở cao tầng Hà Nội hiện gần như không còn căn hộ có giá dưới 55 triệu đồng/m². Đơn giá chào bán mới trung bình trong quý IV/2025 đạt hơn 122 triệu đồng/m2, tăng gần 9% so với quý trước và tăng hơn 42% so với cùng kỳ năm trước, do sự gia tăng của các dự án cao cấp và các dự án bước vào giai đoạn bàn giao.

Giai đoạn 2021 – 2025 chứng kiến biên độ giá ngày càng mở rộng, phản ánh sự phân hóa mạnh của thị trường. Giá cao nhất từng đạt gần 320 triệu đồng/m2 vào quý III/2025, trong khi giá thấp nhất chỉ dao động quanh 40 – 50 triệu đồng/m2, khiến chênh lệch giữa phân khúc cao cấp và bình dân lên tới gần 8 lần vào cuối năm 2025. Các khu vực có giá sơ cấp cao nhất hiện nay gồm phường Tây Hồ, Nghĩa Đô, Cầu Giấy, Long Biên và Giảng Võ. Trong đó, khu vực phường Tây Hồ ghi nhận mức giá chung cư mở bán mới trong quý IV/2025 đạt mức cao nhất với khoảng giá từ 152 – 290 triệu đồng/m2.

Tại TP.HCM, nguồn cung và giao dịch trong quý IV/2025 tiếp tục tăng. Nguồn cung sơ cấp đạt gần 12.500 căn, tăng 17,4% so với quý trước và gấp 1,8 lần so với cùng kỳ năm trước.

Giá bán sơ cấp có xu hướng giảm trong nửa cuối năm 2025, chủ yếu do việc Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu sáp nhập vào TP.HCM, kéo mặt bằng giá trung bình chào bán mới xuống, dù vẫn tăng 14% so với cùng kỳ năm trước. Biên độ giá tại TP.HCM vẫn ở mức rất lớn, với giá cao nhất từng dao động 400 – 600 triệu đồng/m2, trong khi giá thấp nhất ổn định dưới 50 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, từ đầu năm 2025, biên độ này bắt đầu thu hẹp do sự thiếu vắng nguồn cung siêu sang tại lõi trung tâm. Phường Đa Kao, phường Bình Trưng và phường Thạnh Mỹ Tây là những khu vực neo giá chung cư cao nhất trong quý IV/2025.

BHS Group dự báo, giai đoạn 2026 – 2027 sẽ chứng kiến sự bùng nổ nguồn cung căn hộ, với nhiều dự án lớn chuẩn bị ra hàng, chủ yếu tập trung tại khu vực lân cận các đô thị lớn, nơi có quỹ đất rộng và giá hợp lý hơn. Trong khi đó, khu vực nội đô tiếp tục neo giá cao và chịu áp lực hạ tầng.

Trong bối cảnh giá bán cuối năm 2025 đã tiệm cận ngưỡng “đỉnh” và nguồn cung mới dự kiến gia tăng mạnh, giá căn hộ trong thời gian tới được dự báo sẽ đi ngang hoặc chỉ tăng nhẹ.