Người dân đối mặt những áp lực gì từ bảng giá đất mới của TP.HCM?

Bảng giá đất tác động đến nhóm đối tượng nào?

Khi TP.HCM chuẩn bị áp dụng bảng giá đất mới từ năm 2026, nhiều hộ gia đình, đặc biệt những người đang sở hữu đất nông nghiệp hoặc có nhu cầu chuyển đổi đất ở vùng giáp ranh đang thấp thỏm trước khả năng chi phí tăng cao. Những thay đổi này không chỉ ảnh hưởng đến túi tiền của người dân mà còn tác động đến kế hoạch xây nhà, tách thửa, thừa kế hay hợp thức hóa đất đai của hàng nghìn hộ trong thời gian tới.

Theo dự thảo bảng giá đang được TP.HCM lấy ý kiến, mức giá mới ở một số khu vực tăng mạnh so với hiện hành. Đáng chú ý nhất là khu vực Bình Dương trước sáp nhập, nơi giá đất ở có thể tăng cao gấp 8 lần. Với những hộ dân sở hữu đất nông nghiệp hoặc đất chưa chuyển đổi, khoản tiền phải nộp khi xin lên thổ cư sẽ đội lên đáng kể.

Trong khi đó, tại các huyện ngoại thành như Nhà Bè, Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, giá đất ở được giữ ổn định. Tuy nhiên, giá đất nông nghiệp lại tăng 50 – 70%, kéo theo chi phí thuế và phí khi người dân muốn tách thửa, làm sổ hay chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Trong khi đó, người dân ở khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu trước sáp nhập chịu tác động nhẹ hơn, do mức điều chỉnh giá thấp hơn nhiều so với các khu vực khác.

Xét về nhóm đối tượng, người dân chịu tác động rõ nhất chính là những hộ đang có kế hoạch chuyển đất lên thổ cư để xây nhà. Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) lấy ví dụ trường hợp một lô đất 230 m2 tại Cần Giờ, thuế chuyển đổi trước đây khoảng 185 triệu đồng, nhưng nếu áp dụng bảng giá mới chi phí có thể tăng lên hơn 2,2 tỷ đồng.

Khoản chênh lệch lớn như vậy khiến nhiều gia đình khó đủ khả năng thực hiện thủ tục hợp pháp, dẫn đến nguy cơ đất rơi vào tình trạng “để đó không dùng được”, hoặc người dân buộc phải làm nhà trái phép để đáp ứng nhu cầu ở thực.

Một số hộ dân có đất trong diện bồi thường, tái định cư cũng nằm trong nhóm chịu tác động, bởi mức giá mới sẽ làm thay đổi giá trị bồi thường hoặc phần chênh lệch phải nộp thêm khi được giao đất.

Ông Hùng (45 tuổi, ngụ phường Thuận An) cho biết mình đang làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, xin lên thổ cư cho mảnh đất 200m2 tại khu vực An Sơn (TP.Thuận An, Bình Dương cũ). Tuy nhiên, với bảng giá đất mới dự kiến sẽ áp dụng sau 1 tháng nữa thì chi phí chuyển đổi sẽ tăng lên gấp nhiều lần.

“Tôi đã nộp hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ rất lâu nhưng thời gian qua vẫn chưa được xử lý vì lý do hợp nhất địa phương. Dự kiến, hồ sơ của tôi phải kéo dài đến năm sau và nếu tính theo bảng giá đất mới thì tôi phải tốn vài trăm triệu đồng để chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Đây là số tiền quá lớn với chúng tôi”, ông Hùng cho hay.

Giá nhà có nguy cơ tăng cao nếu áp dụng bảng giá đất mới

Khác với người dân, các doanh nghiệp bất động sản không chịu tác động trực tiếp, bởi giá tính tiền sử dụng đất cho dự án thương mại không dựa trên bảng giá mà sử dụng phương pháp thặng dư. Do đó, bảng giá mới gần như không làm tăng chi phí của họ.

Các doanh nghiệp sản xuất, dịch vụ cũng ít bị ảnh hưởng trong năm đầu tiên vì các loại thuế liên quan đất phi nông nghiệp vẫn được giữ nguyên. Điều này khiến sự chênh lệch trong tác động giữa doanh nghiệp và người dân càng trở nên rõ rệt.

Khi chi phí chuyển đổi đất, tách thửa và xử lý pháp lý tăng lên, giá thành nhà ở có nguy cơ bị đẩy lên theo. Điều này đặc biệt đáng lo với người mua ở thực, nhóm vốn đã gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm sản phẩm phù hợp túi tiền.

Nếu chi phí đầu vào tăng mạnh, doanh nghiệp nhỏ sẽ bị ảnh hưởng nhiều nhất, thậm chí phải hoãn triển khai dự án, dẫn đến nguồn cung nhà ở vừa túi tiền tiếp tục giảm, trong khi phân khúc cao cấp lại chiếm ưu thế.

Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho biết bảng giá đất dự kiến mới của TP.HCM ảnh hưởng đến cả người dân lẫn doanh nghiệp bất động sản. Dự kiến, chi phí giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất tăng cao, phí phát triển dự án tốn kém hơn.

Doanh nghiệp lớn có khả năng tài chính để xoay xở, nhưng nhóm nhỏ dễ bị chậm tiến độ hoặc phải hoãn khởi công dự án vì chi phí đầu vào tăng cao. Điều này có thể khiến nguồn cung tiếp tục nghiêng về phân khúc cao cấp, còn nhà ở thương mại vừa túi tiền sụt giảm.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho biết, khi bảng giá đất mới tiệm cận hơn với giá thị trường, cơ quan quản lý kỳ vọng giảm được tình trạng “hai giá”. Tuy nhiên, với người dân, sự thay đổi quá nhanh có thể khiến thủ tục cấp sổ, chuyển nhượng, bồi thường hay thừa kế gặp trở ngại. Tại những khu vực mà bảng giá mới chênh lệch lớn so với giá cũ, nguy cơ phát sinh khiếu nại, tranh chấp hoặc yêu cầu điều chỉnh thủ tục là điều khó tránh khỏi.

Các chuyên gia cho rằng bảng giá đất mới mang kỳ vọng tạo minh bạch cho thị trường, nhưng để chính sách thực sự đi vào cuộc sống, nhóm chịu tác động trực tiếp là người dân cần được đặt ở vị trí trung tâm với những giải pháp đồng hành cụ thể.

Như Dân Việt đã đưa tin, hiện tại trên địa bàn TP.HCM vẫn đang áp dụng ba bảng giá đất cũ của các địa phương trước khi sáp nhập (gồm khu vực TP.HCM cũ, tỉnh Bình Dương cũ và tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cũ) cho tới hết năm 2025, trước khi chính thức chuyển sang bảng giá đất thống nhất mới. Trong đó, bảng giá đất TP.HCM (cũ) áp dụng từ ngày 31/10/2024 đến 31/12/2025, với mức cao nhất là 687,2 triệu đồng/m² tại các tuyến đường trung tâm như đường Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Đồng Khởi (quận 1 cũ)…
Địa bàn khu vực 2 (Bình Dương cũ) giá cao nhất là hơn 89 triệu đồng/m2 (đường Yersin, đường Bạch Đằng). Hệ số tăng cao nhất là 8,10 lần so với Quyết định 63/2024.
Địa bàn khu vực 3 (Bà Rịa – Vũng Tàu cũ) giá cao nhất là 149,3 triệu đồng/m2 (đường Thùy Vân). Hệ số tăng cao nhất là 3,78 lần so với Quyết định 26/2024.