TP.HCM: Nỗ lực chấm dứt thời kỳ “ăn xổi” đưa bất động sản về giá trị thực

Phải do chính chủ bán hàng

Ngày 10/10, Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh ban hành Thông báo 11410/TB-SXD-QLN&TTBĐS về việc chấp hành quy định pháp luật về công khai thông tin bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh trên địa bàn Thành phố (đối với Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, dự án bất động sản). Những nội dung chính của văn bản gồm: Công khai thông tin bất động sản, dự án bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh; Về công khai thông tin tình hình giao dịch bất động sản của dự án ngay sau khi phát sinh giao dịch; Quy định về xử phạt hành chính liên quan đến kinh doanh bất động sản; Về hình thức báo cáo…

Điểm đáng lưu ý, văn bản quy định cấm hình thức ủy quyền khi định đoạt bất động sản. Văn bản nêu: “Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, dự án bất động sản trên địa bàn Thành phố chấp hành nghiêm các quy định. Không được ủy quyền cho các tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản”.

Các hình thức giao dịch phổ biến trước đây trong thị trường như: khi bán dự án, chủ đầu tư như lập doanh nghiệp “sân sau”, bắt tay với doanh nghiệp môi giới ủy quyền quảng bá, tìm kiếm khách hàng, ký hợp đồng mua bán, nhận cọc, thỏa thuận… chính thức bị chấm dứt. Với quy định mới này, chỉ có chủ đầu tư đứng tên pháp lý dự án thì mới có tư cách bán hàng. Quy định mới này được đánh giá là chặt chẽ, chấm dứt tình trạng bán hàng khi chưa đủ điều kiện, dùng đơn vị môi giới, qua nhiều trung gian để đẩy giá, thổi giá, tạo giao dịch ảo.

Ngoài ra, các hành vi “Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án không đúng thủ tục quy định; Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án mà không đảm bảo đầy đủ các yêu cầu hoặc các điều kiện theo quy định; Sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết” sẽ bị đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản theo quy định tại Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính phủ. Nếu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, dự án bất động sản không tuân thủ các quy định thì sẽ bị xử phạt nghiêm.

Ngoài việc không được ủy quyền định đoạt bất động sản, văn bản cũng nhấn mạnh quy định về chế độ báo cáo cho cơ quan chuyên môn quản lý bất động sản. Văn bản nêu: “Trước khi bán, cho thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê”.

Quy định này nhấn mạnh, đối với loại hình bất động sản hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có báo cáo cụ thể cho cơ quan quản lý nhà nước. Để có căn cứ báo cáo này, chủ đầu tư phải trải qua quá trình thẩm định và công nhận của cơ quan nhà nước về điều kiện được bán, được cho thuê đối với bất động sản trước đó.

Hướng đến thị trường thực

Với việc áp dụng đồng bộ các quy định trên, thị trường bất động sản đang được điều chỉnh về đúng giá trị thật. Những chiêu trò “bán lúa non”, huy động vốn khi chưa đủ điều kiện, chủ đầu tư lấy tiền không sử dụng đúng mục đích rồi… “mang khách hàng bỏ chợ” sẽ không còn đất sống.

Trước đây, nhiều dự án được rao bán khi chưa hoàn thiện hạ tầng, chưa có văn bản thông báo đủ điều kiện kinh doanh, dẫn đến hàng loạt vụ tranh chấp, khiếu kiện giữa khách hàng và chủ đầu tư. Nay, theo quy định mới, chủ đầu tư bắt buộc phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng về việc dự án đủ điều kiện kinh doanh trước khi mở bán.

Điều này không chỉ bảo vệ quyền lợi người mua, mà còn loại bỏ những doanh nghiệp “ăn xổi ở thì”, kinh doanh thiếu chuyên nghiệp, không đủ năng lực tài chính nhưng vẫn huy động vốn trái phép. Khi mọi dự án được công khai, minh bạch về pháp lý và tiến độ, thị trường sẽ trở lại giá trị thực, nơi sản phẩm bất động sản được định giá đúng, vị trí và nhu cầu thực tế. Các hành vi đầu cơ, thổi giá, tạo sốt ảo sẽ bị đẩy lùi, góp phần làm trong sạch môi trường đầu tư như quan điểm của Chính phủ, Bộ Xây dựng nỗ lực đưa giá bất động sản về với khả năng thanh toán thực của người mua thời gian gần đây.

Luật sư Nguyễn Thanh Biên (Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh) cho rằng, căn cứ vào chủ trương của Chính phủ, Công điện của Thủ tướng Chính phủ về thị trường bất động sản mới đây, cơ quan quản lý ở địa phương phải tăng cường quản lý thị trường bất động sản. TP.HCM cũ và TP. HCM mở rộng hiện nay chiếm tỷ trọng các dự án bất động sản lớn, càng phải có quy định chặt chẽ. Thực tế nhiều năm qua tình trạng thổi giá, huy động vốn khi chưa đủ điều kiện đã làm méo thị trường bất động sản, đặc biệt làm giá bất động sản vượt xa giá trị thực, gây hệ lụy lớn cho nhà điều hành.

Việc ngưng hình thức định đoạt bất động sản thông qua ủy quyền là nhằm ngăn chặn các hình thức biến tướng đã nêu. Văn bản của Sở Xây dựng TP.HCM hoàn toàn phù hợp với Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 119 và Điều 123) quy định về giao dịch dân sự và Luật Kinh doanh bất động sản, Nghị định 94/2024/NĐ-CP cũng đã đặt ra giới hạn. Việc cấm ủy quyền trong định đoạt bất động sản là hoàn toàn hợp hiến và hợp pháp, nhằm bảo vệ lợi ích công cộng, người tiêu dùng và trật tự thị trường.